Airbnb : loueurs parisiens, ce que vous devez impérativement savoir avant le 1er décembre 2017

Airbnb : loueurs parisiens, ce que vous devez impérativement savoir avant le 1er décembre 2017

par | Nov 7, 2017 | Édito

LE CERCLE/CONSEIL – A compter du 1er décembre 2017, toutes les annonces sur Airbnb devront faire figurer un numéro d’enregistrement obtenu après déclaration auprès de la mairie de Paris. Les contrevenants s’exposent à une amende de 450 euros.

Avec près de 65.000 annonces revendiquées de location de logements sur la plate-forme Airbnb, Paris représente une des destinations phares du site. Dans certains arrondissements de la capitale, les appartements en location temporaire représentent près de 20 % de l’offre locative. Ce phénomène, qui s’étend aux autres grandes villes

rançaises, a pour effet de réduire de manière significative l’offre de logements et de faire exploser les prix, aussi bien à la location qu’à l’achat.

La mairie de Paris a décidé d’utiliser les nouveaux outils mis à sa disposition par la loi pour une République numérique pour faciliter et ainsi tenter de renforcer ses moyens de contrôle. A compter du 1er décembre 2017, toutes les annonces sur Airbnb devront faire figurer un numéro d’enregistrement obtenu après déclaration auprès de la mairie de Paris.

Qui est concerné par la déclaration en ligne ?

Depuis la loi pour une République numérique, les mairies de plus de 200.000 habitants peuvent imposer la déclaration en ligne d’un meublé de tourisme. La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local d’habitation meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage.

Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes ont la possibilité d’adopter ce système de déclaration. Pour l’instant seules les villes de Paris et Nice ont mis en place un dispositif de téléservice, mais d’autres villes comme Bordeaux ou Strasbourg devraient suivre.

Le 1er octobre 2017, la ville de Paris a ouvert le dispositif de déclaration en ligne qui permet d’effectuer une déclaration en quelques minutes. Il faut notamment préciser si la résidence est principale ou secondaire. Un numéro d’enregistrement est alors délivré au loueur, qui doit le mentionner dans le contrat de bail, ainsi que dans les offres de location diffusées sur internet. A partir du 1er décembre 2017, ce dispositif est obligatoire, les contrevenants s’exposant à une amende de 450 euros.

Quel est l’objectif poursuivi ?

La déclaration en ligne a notamment pour objectif de faciliter le contrôle par les autorités publiques et surtout les plates-formes elles-mêmes du respect des limites légales au-delà desquelles l’utilisation d’un logement pour la location de tourisme de courte durée lui fait perdre sa nature d’habitation et nécessite, à Paris, outre une autorisation de construire pour changement de destination, un changement d’usage.

Rappelons que la réglementation sur l’usage, conçue pour protéger l’habitation dans les grandes agglomérations, impose pour toute conversion d’un logement pour un autre usage un rachat de

commercialité qui s’avère particulièrement onéreux dans la capitale où, dans certains quartiers, la ville va jusqu’à imposer de racheter le double de la surface du logement concerné. L’utilisation d’un logement en contravention de son usage est quant à elle punie d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros.

Pour les résidences principales, l’utilisation du logement pour la location de tourisme de courte durée est tolérée sans changement d’usage. Elle ne peut toutefois excéder alors 120 nuitées. Au-delà, le logement n’est plus considéré comme la résidence principale du loueur et ne peut plus bénéficier de la tolérance liée à ce statut.

Quelles sont les autres obligations à respecter ?

Les loueurs qui ne sont pas propriétaires de leur logement devront également obtenir l’accord préalable écrit de leur propriétaire pour proposer leur appartement en location de courte durée. S’il s’agit d’un logement social, la location meublée touristique, strictement interdite, expose le locataire à la résiliation du bail, en complément des sanctions pécuniaires.

La personne qui loue son appartement en meublé touristique doit

enfin s’acquitter de la taxe de séjour. Sur les plates-formes comme Airbnb, la taxe est directement acquittée par le site.

 

 

Marie-Claire Guéna et Laetitia Bô

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Encadrement des loyers annulé : après Lille, Paris ?

par | Oct 23, 2017 | Édito

LE CERCLE/POINT DE VUE – le Tribunal administratif de Lille a annulé mardi 17 octobre l’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis février 2017. La ville de Paris, dont le dispositif est similaire, risque, elle aussi, d’être concernée.

 

Depuis le 1er août 2015, les baux conclus ou renouvelés à Paris doivent respecter des valeurs limites fixées par arrêté préfectoral. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) publie chaque année un loyer de référence égal au loyer médian calculé quartier par quartier à partir des niveaux de loyers de l’agglomération parisienne. Le préfet fixe alors par arrêté des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés, en prenant en compte le nombre de pièces, la date de la construction de l’immeuble et le caractère meublé ou non des logements. Le locataire dont le loyer est supérieur à un loyer de référence majoré (plus de 20 % par rapport au loyer médian) peut se tourner vers la commission départementale de conciliation pour contester et obtenir une révision du loyer à la baisse. Effets pervers.

 

Outre les limitations apportées au droit de la propriété, protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits l’homme et du citoyen, l’encadrement des loyers a pour effet de limiter l’offre de logements à la location. D’après une étude réalisée par la Fédération nationale de l’immobilier du Grand Paris auprès de 210 professionnels de l’immobilier, cet encadrement a directement causé la disparition de 13 % du portefeuille des mandats de gestion locative à Paris. Lire aussi : En effet, les rendements issus de l’investissement locatif sont de moins en moins intéressants. Entre le risque d’impayés des loyers, les travaux de remise en état, la taxe foncière et l’imposition sur les revenus locatifs, les propriétaires sont de moins en moins enclins à louer leurs biens. S’offre alors la possibilité de vendre son bien, de le retirer du marché ou de l’offrir à la location touristique via des plates-formes comme AirBnB.

 

Alors que le plan logement d’Emmanuel Macron a pour objectif de créer «un choc de l’offre immobilière», l’encadrement des loyers, en réduisant l’offre locative, a un effet contre-productif. Zone d’urbanisationLe tribunal administratif de Lille a annulé, le 17 octobre dernier, l’arrêté d’encadrement des loyers qui était limité à la commune. En effet, en restreignant le périmètre de l’arrêté au seul territoire de la commune de Lille, le préfet des Hauts-de-France a méconnu les dispositions légales prévoyant un encadrement «au niveau de la zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements». Autrement dit, l’ensemble des 59 agglomérations de la région aurait dû bénéficier de ce dispositif.

 

L’action en justice, portée par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), a ébranlé l’encadrement des loyers. L’arrêté d’encadrement des loyers applicable à Paris ne vise lui que les 80 quartiers de la commune de Paris alors que l’agglomération parisienne est constituée de plus de 400 communes ! Voilà donc un motif que l’UNPI Ile-de-France ne devrait pas tarder à saisir pour demander à son tour l’annulation de l’arrêté parisien. Même s’il est presque évident que l’État fera appel de la décision d’annulation, on peut souhaiter que l’État prendra le temps de la réflexion.

 

Aubry d’Argenlieu, Associé & Laétitia Bô, Collaboratrice

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Usufruit et IFI : mieux vaut avoir hérité avant 2002 …

par | Oct 23, 2017 | Édito

L’IFI change la donne en matière d’imposition lors du démembrement de propriété concernant le droit des conjoints survivants. Le budget 2018 prévoit la disparition de l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière, désormais connu comme l’IFI.

De façon synthétique, l’IFI devrait globalement avoir les mêmes caractéristiques que l’ISF en se limitant cependant aux biens immobiliers détenus directement ou indirectement : même seuil
d’assujettissement (1,3 MEUR), même barème et quasiment mêmes règles. Pour autant, et dans la rédaction actuelle du projet de loi de finances, certaines modalités devraient différer, notamment
en ce qui concerne les biens objet d’un démembrement de propriété.

Dans les grandes lignes, le principe resterait le même : les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’usage accordé à titre personnel seraient compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Il existerait, comme aujourd’hui, des exceptions limitées. Toutefois, au sujet du démembrement de propriété concernant le droit des conjoints survivants, l’exception prévue dans le cadre de l’IFI ne serait pas rigoureusement identique à celle actuellement en vigueur du fait du renvoi à des articles différents du Code civil : renvoi à l’article 757 nouveau au lieu de l’article 767 ancien, c’est-à-dire dans sa version en vigueur avant le 1er juillet 2002. Une dizaine en moins qui n’est pas sans conséquence !

Pour mémoire, l’article 757 nouveau et l’article 767 ancien sont tous deux relatifs au droit du conjoint survivant à se faire attribuer dans certaines conditions tout ou partie de la succession du pré-décédé en usufruit. Or, l’article 767 ancien concerne uniquement les décès survenus avant le 1er juillet 2002 tandis que l’article 757 nouveau concerne les décès survenus à compter du 1er juillet 2002.  En application des règles de l’ISF encore en vigueur à ce jour, lorsque le démembrement résulte de l’article 767 ancien (ainsi que 1094 dans sa rédaction applicable aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007, ou 1098), la valeur des biens concernés fait l’objet d’une répartition entre les patrimoines imposables de l’usufruitier et du nu-propriétaire suivant une répartition forfaire fonction de l’âge de l’usufruitier.

Il en résulte que les biens dont la propriété est démembrée en application d’une quelconque autre disposition, telle que l’article 757 nouveau, sont, conformément au principe général, compris dans le seul patrimoine taxable de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Or, le texte actuel du projet de l’IFI, en faisant référence à l’article 757 nouveau au lieu de l’article 767 ancien, ferait entrer dans son champ des nus-propriétaires qui, jusqu’à maintenant, n’étaient pas imposables à l’ISF dès lors qu’ils avaient reçu leur droit à l’occasion d’une succession ouverte à compter du 1er juillet 2002. Corrélativement, tous les nus-propriétaires ayant reçu leur droit à l’occasion d’une succession ouverte avant le 1er juillet 2002 qui déclaraient la valeur de leur nue-propriété à l’ISF n’auraient pas à le faire dans le cadre de l’IFI. La dizaine en moins qui pourrait faire des mécontents, mais également des heureux !

Affaire à suivre…

 

Emmanuel Galifer, Associé & Alix Tissier, Collaboratrice

La contribution de 3% sur les distributions de dividendes mise à mal par le Conseil Constitutionnel !

par | Nov 8, 2016 | Uncategorized

 

La contribution de 3% sur les distributions

de dividendes mise à mal par

le Conseil Constitutionnel !

Paris, le 5 octobre 2016

Le Conseil constitutionnel a publié le 30 Septembre sa décision relative à la contribution additionnelle à l’impôt sur les sociétés de 3% applicable aux distributions.

Pour mémoire, la question était de savoir si cette contribution additionnelle de 3% prévue par l’article 235 ter ZCA du code général des impôts est compatible avec la Constitution dans la mesure où elle ne concerne pas les sociétés membres d’un même groupe fiscal au sens de l’article 223 A, alors qu’elle s’applique aux distributions intra-groupe réalisées entre société n’appartenant pas à un groupe fiscalement intégré et notamment à celles réalisées au profit d’une société mère étrangère.

Le Conseil Constitutionnel a jugé que la différence de traitement ainsi instituée entre les sociétés appartenant à un même groupe réalisant des distributions selon que ce groupe relève ou non du régime de l’intégration fiscale n’est justifiée ni par une différence de situation ni pas un motif d’intérêt général. Le Conseil constitutionnel a donc jugé que la contribution additionnelle de 3% était contraire à la Constitution dans sa rédaction actuelle.

Le Conseil Constitutionnel a différé l’effet de sa décision au 1er Janvier 2017 car une abrogation immédiate aurait eu pour effet d’étendre la contribution à des personnes qui en avaient été exonérées par le législateur, laissant ainsi à ce dernier la responsabilité de résoudre ce problème d’inconstitutionnalité d’ici la fin de l’année. A ce stade, les textes invalidés sont donc toujours en vigueur et à ce titre, la décision du Conseil Constitutionnel n’est pas d’un grand secours pour les distributions qui seront intervenues jusqu’au 31 décembre 2016. Le sort de cette contribution va donc probablement faire partie des projets de loi de finances de fin d‘année.

A ce stade, plusieurs options restent ouvertes pour résoudre cette difficulté :

Suppression de la contribution : rien n’est moins sûr compte tenu de la rentabilité de cette contribution. Rappelons que la contribution de 3% a été mise en place pour pallier la perte de revenu résultant de la décision de la Cour de justice de l’Union Européenne du 10 mai 2012 ayant déclaré non conforme au Traité la retenue à la source qui était prélevée par la France sur les distributions de dividendes à des OPCVM résidents d’un autre Etat de l’UE.

  • Application de la contribution additionnelle de 3% aux distributions entre sociétés membres d’une intégration fiscale : Dans ce cas, compte tenu du coût s’élevant à plus d’un milliard d’euros induit pour les grands groupes français, il est possible que le taux de la contribution soit abaissé.
  • Extension de l’exonération de contribution à toutes les distributions entre sociétés appartenant au même groupe qu’une intégration fiscale ait ou non été mise en place.

Enfin, il convient de rappeler que la compatibilité de cette contribution de 3% avec les règles de l’Union Européenne est également contestée, qu’une procédure d’infraction (procédure n° 2013/4329) a été notifiée à la France par la Commission Européenne le 28 avril 2015 et que nous sommes dans l’attente d’une prise de position de la Cour de justice de l’Union Européenne sur cette question.

                                                   Olivier Mesmin                                                                             Christine Daric

                                                   Avocat-Associé                                                                              Avocat-Associé