Encadrement des loyers annulé : après Lille, Paris ?

par matt | Oct 23, 2017 | Édito

LE CERCLE/POINT DE VUE – le Tribunal administratif de Lille a annulé mardi 17 octobre l’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis février 2017. La ville de Paris, dont le dispositif est similaire, risque, elle aussi, d’être concernée.

Depuis le 1er août 2015, les baux conclus ou renouvelés à Paris doivent respecter des valeurs limites fixées par arrêté préfectoral. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) publie chaque année un loyer de référence égal au loyer médian calculé quartier par quartier à partir des niveaux de loyers de l’agglomération parisienne. Le préfet fixe alors par arrêté des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés, en prenant en compte le nombre de pièces, la date de la construction de l’immeuble et le caractère meublé ou non des logements. Le locataire dont le loyer est supérieur à un loyer de référence majoré (plus de 20 % par rapport au loyer médian) peut se tourner vers la commission départementale de conciliation pour contester et obtenir une révision du loyer à la baisse. Effets pervers.

Outre les limitations apportées au droit de la propriété, protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits l’homme et du citoyen, l’encadrement des loyers a pour effet de limiter l’offre de logements à la location. D’après une étude réalisée par la Fédération nationale de l’immobilier du Grand Paris auprès de 210 professionnels de l’immobilier, cet encadrement a directement causé la disparition de 13 % du portefeuille des mandats de gestion locative à Paris. Lire aussi : En effet, les rendements issus de l’investissement locatif sont de moins en moins intéressants. Entre le risque d’impayés des loyers, les travaux de remise en état, la taxe foncière et l’imposition sur les revenus locatifs, les propriétaires sont de moins en moins enclins à louer leurs biens. S’offre alors la possibilité de vendre son bien, de le retirer du marché ou de l’offrir à la location touristique via des plates-formes comme AirBnB.

Alors que le plan logement d’Emmanuel Macron a pour objectif de créer «un choc de l’offre immobilière», l’encadrement des loyers, en réduisant l’offre locative, a un effet contre-productif. Zone d’urbanisationLe tribunal administratif de Lille a annulé, le 17 octobre dernier, l’arrêté d’encadrement des loyers qui était limité à la commune. En effet, en restreignant le périmètre de l’arrêté au seul territoire de la commune de Lille, le préfet des Hauts-de-France a méconnu les dispositions légales prévoyant un encadrement «au niveau de la zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements». Autrement dit, l’ensemble des 59 agglomérations de la région aurait dû bénéficier de ce dispositif.

L’action en justice, portée par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), a ébranlé l’encadrement des loyers. L’arrêté d’encadrement des loyers applicable à Paris ne vise lui que les 80 quartiers de la commune de Paris alors que l’agglomération parisienne est constituée de plus de 400 communes ! Voilà donc un motif que l’UNPI Ile-de-France ne devrait pas tarder à saisir pour demander à son tour l’annulation de l’arrêté parisien. Même s’il est presque évident que l’État fera appel de la décision d’annulation, on peut souhaiter que l’État prendra le temps de la réflexion.

Aubry d’Argenlieu, Associé & Laétitia Bô, Collaboratrice

Usufruit et IFI : mieux vaut avoir hérité avant 2002 …

par matt | Oct 23, 2017 | Édito

L’IFI change la donne en matière d’imposition lors du démembrement de propriété concernant le droit des conjoints survivants. Le budget 2018 prévoit la disparition de l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière, désormais connu comme l’IFI.

De façon synthétique, l’IFI devrait globalement avoir les mêmes caractéristiques que l’ISF en se limitant cependant aux biens immobiliers détenus directement ou indirectement : même seuil
d’assujettissement (1,3 MEUR), même barème et quasiment mêmes règles. Pour autant, et dans la rédaction actuelle du projet de loi de finances, certaines modalités devraient différer, notamment
en ce qui concerne les biens objet d’un démembrement de propriété.

Dans les grandes lignes, le principe resterait le même : les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’usage accordé à titre personnel seraient compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Il existerait, comme aujourd’hui, des exceptions limitées. Toutefois, au sujet du démembrement de propriété concernant le droit des conjoints survivants, l’exception prévue dans le cadre de l’IFI ne serait pas rigoureusement identique à celle actuellement en vigueur du fait du renvoi à des articles différents du Code civil : renvoi à l’article 757 nouveau au lieu de l’article 767 ancien, c’est-à-dire dans sa version en vigueur avant le 1er juillet 2002. Une dizaine en moins qui n’est pas sans conséquence !

Pour mémoire, l’article 757 nouveau et l’article 767 ancien sont tous deux relatifs au droit du conjoint survivant à se faire attribuer dans certaines conditions tout ou partie de la succession du pré-décédé en usufruit. Or, l’article 767 ancien concerne uniquement les décès survenus avant le 1er juillet 2002 tandis que l’article 757 nouveau concerne les décès survenus à compter du 1er juillet 2002.  En application des règles de l’ISF encore en vigueur à ce jour, lorsque le démembrement résulte de l’article 767 ancien (ainsi que 1094 dans sa rédaction applicable aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007, ou 1098), la valeur des biens concernés fait l’objet d’une répartition entre les patrimoines imposables de l’usufruitier et du nu-propriétaire suivant une répartition forfaire fonction de l’âge de l’usufruitier.

Il en résulte que les biens dont la propriété est démembrée en application d’une quelconque autre disposition, telle que l’article 757 nouveau, sont, conformément au principe général, compris dans le seul patrimoine taxable de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Or, le texte actuel du projet de l’IFI, en faisant référence à l’article 757 nouveau au lieu de l’article 767 ancien, ferait entrer dans son champ des nus-propriétaires qui, jusqu’à maintenant, n’étaient pas imposables à l’ISF dès lors qu’ils avaient reçu leur droit à l’occasion d’une succession ouverte à compter du 1er juillet 2002. Corrélativement, tous les nus-propriétaires ayant reçu leur droit à l’occasion d’une succession ouverte avant le 1er juillet 2002 qui déclaraient la valeur de leur nue-propriété à l’ISF n’auraient pas à le faire dans le cadre de l’IFI. La dizaine en moins qui pourrait faire des mécontents, mais également des heureux !

Affaire à suivre…

Emmanuel Galifer, Associé & Alix Tissier, Collaboratrice