La thérapie Fairway
FAIRWAY Promeut Aurore du Marais en qualité de Counsel
Aurore du Marais, spécialisée dans les domaines de l’investissement et de l’asset management immobilier est promue au rang de Counsel à compter du 1er janvier 2022. Aurore rejoint l’équipe de Counsels et participera, aux côtés des associés, au développement du Cabinet en animant une équipe placée notamment sous la responsabilité de notre associé, Aubry d’Argenlieu.
« La nomination d’Aurore du Marais témoigne de la volonté de Fairway de répondre aux exigences d’une industrie immobilière toujours plus complexe et de son ambition d’accroître davantage sa présence sur ce marché pour satisfaire au mieux sa clientèle » précisent Frédéric Lefébure et Aubry d’Argenlieu; co-managing partners du Cabinet Fairway.
Aurore est diplômée de l’EM Lyon (Mastère Spécialisé Ingénierie Financière) ainsi que de l’Université Jean Moulin Lyon III (Master Droit et Ingénierie Financière).
Alerte fiscale : Une nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg et des changements pour le secteur immobilier !
Par Emmanuel Galifer – Avocat à la Cour – Associé
La nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg, qui a été signée le 20 mars 2018, s’inspire des derniers standards internationaux et développements de l’OCDE et prévoit une refonte totale des dispositions applicables entre les deux pays, qui ne sont pas sans conséquences pour l’industrie immobilière !
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Retenue à la source sur les revenus distribués : une hausse des taux applicables
A compter de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions :
– Concernant les distributions effectuées par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, la retenue à la source française est supprimée si le bénéficiaire est un résident fiscal et détient directement au moins 5% du capital de la société distributrice pendant une période d’un an. En l’absence d’une telle détention, la retenue est de 15%.
– Concernant les distributions effectuées par un véhicule d’investissement de type SIIC / OPCI :
- Application de la retenue à la source de 15% sur les dividendes versés « à partir de revenus ou de gains tirés de biens immobiliers […] par un véhicule d’investissement […] qui distribue la plus grande partie de ces revenus annuellement, et dont les revenus ou les gains tirés de ces biens immobiliers sont exonérés d’impôts», à un bénéficiaire résident fiscal détenant directement ou indirectement moins de 10% du véhicule d’investissement.
- Si détention de plus de 10%, application de la retenue à la source au taux de droit commun de 30% (taux qui diminuera avec la baisse de l’impôt sur les sociétés) ou 15% (en cas de détention par un organisme de placement collectif de droit luxembourgeois ayant des caractéristiques similaires à certains organismes de placement collectif de droit français (dont les OPPCI)).
- Jusqu’à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, les distributions réalisées par les véhicules d’investissement de type SIIC / OPCI à des sociétés luxembourgeoises restent soumises à une retenue à la source de 5%, dès lors que le bénéficiaire détient une participation d’au moins 25%.
Par ailleurs, la définition de la notion de dividendes est modifiée afin de prendre en compte les revenus réputés distribués.
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Plus-values immobilières : une vraie nouveauté
Les dispositions concernant l’imposition des plus-values immobilières sont modifiées et prévoient désormais que les gains en capital seront imposables dans l’état de localisation des biens immobiliers si la structure vendue tire ou a tiré plus de 50% de sa valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés dans cet état, à tout moment au cours de l’année précédant son alinéation, le mot aliénation s’entendant au sens large.
Les biens immobiliers affectés par la société à sa propre activité d’entreprise ne sont toutefois pas pris en considération pour le calcul du ratio.
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Notion de résidence fiscale : alignement sur le modèle OCDE
La notion de résidence fiscale est modifiée afin de prendre en compte l’assujetissement effectif à l’impôt, se conformant ainsi à la définition de la résidence fiscale du modèle OCDE.
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Date d’entrée en vigueur
La nouvelle convention s’appliquera au plus tôt à compter du 1er janvier 2019 en fonction du processus de ratification.
Flash Corporate – Bénéficiaires Effectifs – Mise en application au 01/04/18
Bref résumé des formalités à accomplir au regard des dispositions nouvelles du Comofi (articles L 561-2-2, L 561-46 à L561-50, R 561-1 à 561-3 et R 561-55 à R 561-63) constituant un nouveau Registre géré par les greffes des Tribunaux de commerce (TdeC) entrant en application le 1er avril 2018.
- Objectif : lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme et donc connaître qui détient in fine le contrôle direct ou indirect d’une Entité Juridique ;
- Entité Juridique: tout type d’entité inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) (toute forme de société (en ce compris les sociétés étrangères ayant un établissement immatriculé auprès d’un RCS), GIE, association (lorsqu’elles ont demandé leur immatriculation au greffe du RCS)) à l’exception de sociétés dites « cotées » ;
- Déclaration : une déclaration de type Imprimés (cf- ci-après) préparée par les greffes des TdeC doit être déposée auprès du greffe du TdeC dont dépend l’Entité Juridique lors (i) de la constitution, (ii) du changement de dénomination, de forme juridique et de transfert de siège social de l’Entité Juridique et (ii) lors des modifications concernant le Bénéficiaire Effectif (changement de Bénéficiaire Effectif, changement de l’adresse personnelle ou du nome d’usage du Bénéficiaire Effectif, changement des modalités de contrôle du Bénéficiaire Effectif) ;
- Contrôle direct ou indirect: il est apprécié à partir d’un seuil de 25%. Ce seuil de 25% est lui-même apprécié soit de façon mathématique (multiplication des pourcentages de détention) soit de façon juridique (analyse des actes juridiques conférant le contrôle (ex : pacte d’actionnaires) à une personne actionnaire. La personne actionnaire est soit une personne physique (détention ultime) soit le représentant légal de l’Entité Juridique (il n’est pas besoin de rechercher le lien de détention ultime). Si ce seuil n’est pas atteint, le contrôle direct ou indirect est apprécié de façon juridique ; il est nécessairement exercé par le ou les représentant(s) légal(aux) (ou toute autre personne identifiée comme celle exerçant le contrôle direct ou indirect de l’Entité Juridique à la suite de l’analyse juridique dudit contrôle) ;
- Imprimés: il existe trois types d’imprimés (i) un pour les sociétés (ii) un pour les GIE et les associations et (iii) un pour les Organismes de Placement Collectif de type OPCI, OPPCI, SCPI (qui nous concernent). Ces Imprimés sont téléchargeables gratuitement sur le site Infogreffe ;
- Formalisme des Imprimés: l’Imprimé doit être signé par le représentant légal de l’Entité Juridique (et non le Bénéficiaire Effectif s’il est autre que le représentant légal) ;
- Période transitoire: pour les Entités Juridiques immatriculées avant le 1er aout 2017, la déclaration doit être déposée au greffe du TdeC dont dépend l’Entité Juridique au plus tard le 1er avril 2018 ;
- Sanctions : possibilité de rejet du dossier de formalités par les greffes des TdeC (il est vraisemblable que dans l’avenir ce rejet devienne systématique) et sanctions pénales (peines d’amende et d’emprisonnement).
Airbnb : loueurs parisiens, ce que vous devez impérativement savoir avant le 1er décembre 2017
LE CERCLE/CONSEIL – A compter du 1er décembre 2017, toutes les annonces sur Airbnb devront faire figurer un numéro d’enregistrement obtenu après déclaration auprès de la mairie de Paris. Les contrevenants s’exposent à une amende de 450 euros.
Avec près de 65.000 annonces revendiquées de location de logements sur la plate-forme Airbnb, Paris représente une des destinations phares du site. Dans certains arrondissements de la capitale, les appartements en location temporaire représentent près de 20 % de l’offre locative. Ce phénomène, qui s’étend aux autres grandes villes
rançaises, a pour effet de réduire de manière significative l’offre de logements et de faire exploser les prix, aussi bien à la location qu’à l’achat.
La mairie de Paris a décidé d’utiliser les nouveaux outils mis à sa disposition par la loi pour une République numérique pour faciliter et ainsi tenter de renforcer ses moyens de contrôle. A compter du 1er décembre 2017, toutes les annonces sur Airbnb devront faire figurer un numéro d’enregistrement obtenu après déclaration auprès de la mairie de Paris.
Qui est concerné par la déclaration en ligne ?
Depuis la loi pour une République numérique, les mairies de plus de 200.000 habitants peuvent imposer la déclaration en ligne d’un meublé de tourisme. La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local d’habitation meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage.
Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes ont la possibilité d’adopter ce système de déclaration. Pour l’instant seules les villes de Paris et Nice ont mis en place un dispositif de téléservice, mais d’autres villes comme Bordeaux ou Strasbourg devraient suivre.
Le 1er octobre 2017, la ville de Paris a ouvert le dispositif de déclaration en ligne qui permet d’effectuer une déclaration en quelques minutes. Il faut notamment préciser si la résidence est principale ou secondaire. Un numéro d’enregistrement est alors délivré au loueur, qui doit le mentionner dans le contrat de bail, ainsi que dans les offres de location diffusées sur internet. A partir du 1er décembre 2017, ce dispositif est obligatoire, les contrevenants s’exposant à une amende de 450 euros.
Quel est l’objectif poursuivi ?
La déclaration en ligne a notamment pour objectif de faciliter le contrôle par les autorités publiques et surtout les plates-formes elles-mêmes du respect des limites légales au-delà desquelles l’utilisation d’un logement pour la location de tourisme de courte durée lui fait perdre sa nature d’habitation et nécessite, à Paris, outre une autorisation de construire pour changement de destination, un changement d’usage.
Rappelons que la réglementation sur l’usage, conçue pour protéger l’habitation dans les grandes agglomérations, impose pour toute conversion d’un logement pour un autre usage un rachat de
commercialité qui s’avère particulièrement onéreux dans la capitale où, dans certains quartiers, la ville va jusqu’à imposer de racheter le double de la surface du logement concerné. L’utilisation d’un logement en contravention de son usage est quant à elle punie d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros.
Pour les résidences principales, l’utilisation du logement pour la location de tourisme de courte durée est tolérée sans changement d’usage. Elle ne peut toutefois excéder alors 120 nuitées. Au-delà, le logement n’est plus considéré comme la résidence principale du loueur et ne peut plus bénéficier de la tolérance liée à ce statut.
Quelles sont les autres obligations à respecter ?
Les loueurs qui ne sont pas propriétaires de leur logement devront également obtenir l’accord préalable écrit de leur propriétaire pour proposer leur appartement en location de courte durée. S’il s’agit d’un logement social, la location meublée touristique, strictement interdite, expose le locataire à la résiliation du bail, en complément des sanctions pécuniaires.
La personne qui loue son appartement en meublé touristique doit
enfin s’acquitter de la taxe de séjour. Sur les plates-formes comme Airbnb, la taxe est directement acquittée par le site.
Marie-Claire Guéna et Laetitia Bô
